Volksstimme-Telefonforum zum Wohnungseigentumsrecht Umbauten sind nur möglich, wenn alle Miteigentümer zustimmen
Auskunft zum Wohnungseigentumsrecht gaben am Dienstag beim Volksstimme-Telefonforum Prokuristin Andrea Grochol von der Otto von Guericke Immobilien GmbH, Rechtsanwältin Kerstin Opitz und Notar Joachim Schneider-Slowig. Anja Gildemeister notierte Fragen und Antworten.
Frage: Der Keller, der uns laut Teilungserklärung zusteht, wird von einem anderen Wohnungseigentümer genutzt. Entsprechend nutzen wir auch einen Keller eines anderen Eigentümers. Sollten wir die Teilungserklärung ändern lassen?
Antwort: Es gibt zwei Möglichkeiten. Entweder tauschen Sie die Keller so, dass die Nutzung mit der Teilungserklärung übereinstimmt. Darauf besteht auch ein rechtlicher Anspruch. Sie können auch die Teilungserklärung ändern lassen. Bedenken Sie bitte dabei die anfallenden Kosten für den Notar, das Grundbuchamt und für die im Grundbuch eingetragenen Banken. Außerdem müssten alle Eigentümer zustimmen.
Frage: Ich bin zusammen mit meiner Ehefrau je zur Hälfte Eigentümer einer Eigentumswohnung. Haben wir beide je eine Stimme in der Eigentümerversammlung? In der Teilungserklärung finden wir hierzu nichts.
Antwort: Sofern nichts anderes vereinbart ist, gilt das Kopfprinzip, das heißt jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm in der Anlage gehören und wie viele Miteigentumsanteile mit dem Wohnungseigentum verbunden sind. Das heißt, dass auch Ihnen nur eine Stimme (gemeinsam) zukommt. Vor der Eigentümerversammlung müssen Sie sich einig sein, wie Sie abstimmen, da nur eine einheitliche Stimmabgabe gültig ist. Das bedeutet, Sie stimmen beide entweder mit Ja oder mit Nein.
Frage: In unserer Teilungserklärung ist geregelt, dass keine Hunde gehalten werden dürfen. Der Mieter einer Eigentumswohnung unserer Wohnanlage hält sich nicht daran. Wie ist die Rechtslage?
Antwort: Als Wohnungseigentümer können Sie nach derzeit geltender Rechtssprechung von dem Mieter der Eigentumswohnung ebenso das Unterlassen der Hundehaltung verlangen. Wenn der Mietvertrag die Hundehaltung nicht ausdrücklich gestattet, können Sie diesen Anspruch auch durchsetzen, notfalls per Gericht.
Frage: Ein Wohnungseigentümer unserer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt seit langem kein Hausgeld mehr. Die Wohnung steht jetzt unter Zwangsverwaltung. Darf der Zwangsverwalter in der Wohnungseigentümerversammlung für den säumigen Wohnungseigentümer stimmen?
Antwort: Es kommt hier auf den Inhalt des Beschlusses an. Betrifft die Beschlussfassung den Zweck der Zwangsverwaltung, also die Wertziehung aus dem Wohnungseigentum, darf der Zwangsverwalter auch abstimmen. Das ist zum Beispiel bei Beschlussfassungen über Kostentragungspflichten oder Gebrauchsregelung des Wohnungseigentums der Fall.
Frage: Unsere Wohnungseigentümergemeinschaft will den Verwaltervertrag wieder verlängern. Wie lange können wir ihn bestellen?
Antwort: Sie können den Verwalter maximal für einen Zeitraum von fünf Jahren wieder wählen. Das Gesetz sieht hier eine Höchstfrist von fünf Jahren vor, bei erstmaliger Bestellung des Verwalters nach der Begründung von Wohnungseigentum gilt die Höchstfrist von nur drei Jahren.
Frage: Einige Wohnungseigentümer wollen, dass Balkone angebaut werden. Meine Frau und ich sind beide Eigentümer einer Wohnung, haben schon einen Garten und brauchen keinen Balkon, zumal das alles sehr teuer werden soll. Was können wir tun?
Antwort: Wenn nachträglich Balkone angebaut werden, ist das eine bauliche Maßnahme, die alle Wohnungseigentümer betrifft, da die Fassade erheblich geändert wird. Damit müssen alle Wohnungseigentümer der Maßnahme zustimmen, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine sogenannte Öffnungsklausel, nach der Abweichendes vereinbart werden kann.
Frage: Unser Nachbar hat jetzt zur Weihnachtszeit eine große blinkende Lichterkette auf seinem Balkon angebracht, der neben unserem liegt. Schon im vergangenen Jahr hat uns das gestört. Die Lichterkette ruiniert optisch das ganze Haus. Er verweigert aber den Abbau. Müssen wir das jetzt jedes Jahr hinnehmen?
Antwort: Sie können beim Verwalter einen entsprechenden Beschlussantrag stellen, damit in der Wohnungseigentümerversammlung darüber abgestimmt wird. Zumindest hoch an der Fassade angebrachte üppige Lichterketten werden wegen der optischen Veränderung der Fassade als bauliche Veränderung gewertet, was die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig macht. Kommt diese nicht zustande, kann die Beseitigung verlangt werden.
Frage: Meine Frau ist Alleineigentümerin unserer Wohnung und schwer erkrankt. Ich selbst arbeite weit entfernt und kann nicht zur Eigentümerversammlung gehen. Darf unser Sohn für uns an der Eigentümerversammlung teilnehmen und für uns abstimmen?
Antwort: Ihr Sohn kann für Sie teilnehmen und stimmen. Er benötigt jedoch unbedingt eine Original-Vollmacht Ihrer Ehefrau, die er dann in der Versammlung vorlegen muss. Es ist jedoch auch möglich, dass die Teilungserklärung hier Beschränkungen vorsieht.
Frage: Kann ich als Eigentümer den Verwalter beauftragen, eine zusätzliche Versammlung einzuberufen?
Er ist auch dazu verpflichtet, wenn schriftlich eine Einberufung unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§24 Abs.2 WEG). (Minderheitenschutz)
Frage: Kann die Änderung der Kostenverteilerschlüssel beschlossen werden?
Antwort: Die Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten kann durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss auch für die Zukunft geändert werden. Sollen jedoch Instandsetzungskosten nur einzelnen Eigentümern zugeordnet werden, ist ein Beschluss nach qualifizierter Mehrheit erforderlich §5 Abs.2 WEG. Das bedeutet, der Beschluss kommt zustande, wenn drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen und diese mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vereinen. Dieser Beschluss wäre dann ausschließlich für diese eine Maßnahme gültig.
Frage: Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit zwei Eigentümern. Nun möchte ich die Scheiben meiner Fenster tönen lassen. Muss der Miteigentümer zustimmen?
Antwort: Dabei würde es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handeln, deshalb ist die Zustimmung des Miteigentümers erforderlich.
Frage: Wir haben zu DDR-Zeiten gemeinsam mit einer anderen Familie ein Doppelhaus gekauft. Nun würden wir gerne unsere Haushälfte verkaufen. Ist das möglich?
Antwort: Rechtlich können Sie Ihr Miteigentum verkaufen, tatsächlich wird das scheitern, weil Banken den Kauf von Miteigentumsanteilen nicht finanzieren. Hier bietet sich an, aus den beiden Doppelhaushälften Eigentumswohungen zu machen. Sie könnten aber auch das Grundstück teilen und durch Vermessung zwei Grundstücke bilden. Bitte wenden Sie sich an einen Notar.
